Plafond à 90 jours : la vague de délibérations communales de l'été 2026 change la donne pour les résidences principales

C'est l'un des effets les plus concrets de la loi Le Meur (loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024) : au printemps et à l'été 2026, un nombre croissant de communes utilise la possibilité d'abaisser de 120 à 90 jours la durée maximale pendant laquelle une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme sur une année. Ce qui n'était encore qu'une faculté sur le papier fin 2025 devient une réalité de terrain en 2026, au fil des délibérations des conseils municipaux. Pour les conciergeries et les loueurs, cette bascule impose un suivi commune par commune, et surtout nuit par nuit.

Ce que change concrètement le passage de 120 à 90 jours

Le principe reste inchangé : la résidence principale d'un particulier — celle qu'il occupe au moins huit mois par an — peut être louée en meublé de tourisme dans la limite d'un plafond annuel. Historiquement fixé à 120 jours, ce plafond peut désormais être ramené par la commune jusqu'à 90 jours par année civile. Dès qu'une délibération est adoptée, la règle s'applique à l'ensemble des logements concernés sur le territoire communal.

Concrètement, une conciergerie qui gère la résidence principale d'un client dans une commune passée à 90 jours perd 30 nuits d'exploitation potentielles par an. Sur un bien loué autour de 120 € la nuit, cela représente plusieurs milliers d'euros de chiffre d'affaires en moins. Mais le vrai risque n'est pas là : il est dans le dépassement involontaire du plafond, qui expose le loueur à une amende pouvant atteindre 15 000 € prévue par la loi.

Pour comprendre l'articulation complète du dispositif, notre page dédiée au plafond 90/120 jours détaille les cas de figure et les communes concernées.

Pourquoi les conciergeries sont en première ligne

Quand un plafond baisse, c'est rarement le propriétaire qui suit le compteur au jour près : c'est la conciergerie. Or le décompte des nuitées est piégeux pour trois raisons.

• La multi-diffusion. Un même bien peut être publié simultanément sur Airbnb, Booking, Abritel et d'autres plateformes. Additionner les réservations à la main mène presque toujours à des erreurs de comptage.
• Le caractère annuel et glissant du plafond. Le compteur se calcule sur l'année civile ; une réservation à cheval sur deux mois, ou une modification de dernière minute, peut faire basculer un logement au-dessus de la limite sans que personne ne s'en aperçoive.
• La variabilité entre communes. Une conciergerie qui opère sur plusieurs villes doit gérer, dans le même portefeuille, des biens à 120 jours, d'autres à 90 jours, et des résidences secondaires soumises à des règles totalement différentes.

C'est précisément pour cela qu'un suivi automatisé et centralisé des nuitées, agrégeant toutes les plateformes en un seul compteur par logement, devient indispensable. Vous pouvez voir comment nous procédons sur notre page fonctionnement.

Résidence principale, changement d'usage, enregistrement : ne pas tout confondre

Le plafond de 90 ou 120 jours ne concerne que les résidences principales. Pour une résidence secondaire, la logique est autre : il n'y a pas de plafond de nuitées, mais la commune peut imposer une autorisation de changement d'usage, parfois assortie d'une règle de compensation, avant même de pouvoir louer. Confondre les deux régimes est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse.

Trois réflexes à ancrer dans vos process :

• Qualifier chaque bien dès sa mise en gestion : résidence principale ou secondaire ? Cela conditionne tout le reste.
• Vérifier si la commune impose une procédure de changement d'usage pour les biens qui ne sont pas des résidences principales.
• S'assurer que chaque logement dispose bien de son numéro d'enregistrement, désormais obligatoire et de plus en plus contrôlé par les plateformes elles-mêmes.

Comment anticiper une délibération dans vos communes

La difficulté, avec ces délibérations, c'est qu'elles ne sont pas centralisées : chaque conseil municipal décide de son côté, à son calendrier. Une conciergerie peut donc découvrir qu'une commune est passée à 90 jours… après avoir déjà accepté des réservations dépassant ce seuil pour la haute saison.

Quelques bonnes pratiques permettent de réduire le risque :

• Surveiller les décisions municipales des communes où vous gérez des biens, notamment après chaque conseil municipal.
• Paramétrer une alerte de plafond par logement, calée sur le plafond réellement applicable dans la commune, et non sur une valeur unique par défaut.
• Bloquer automatiquement les calendriers une fois le seuil approché, plutôt que de compter sur une vérification manuelle.
• Documenter le décompte pour chaque bien, afin de pouvoir répondre à un éventuel contrôle sans stress.

Pour savoir immédiatement quelle règle s'applique là où vous opérez, notre outil de vérification par commune est fait pour ça : testez-le sur la page vérifier une commune.

Le conseil actionnable de la semaine

Ne partez plus du principe que « 120 jours » est la norme partout. En 2026, le plafond par défaut d'une résidence principale doit être considéré comme variable et susceptible d'évoluer commune par commune. Faites, cet été, un audit rapide de votre portefeuille : pour chaque logement, notez la commune, le régime (résidence principale ou secondaire), le plafond applicable et le nombre de nuits déjà réservées pour l'année en cours. Les biens les plus proches du seuil sont vos priorités absolues avant la fin de saison.

Pour aller plus loin sur l'ensemble du cadre issu de la réforme, consultez notre dossier complet sur la loi Le Meur. Et comme toujours, cet article donne des repères pratiques : il ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur votre situation précise.

Sources

• Location : les règles applicables aux meublés de tourisme — Notaires de France (13 mars 2026)
• Déclaration meublé de tourisme : les règles — Generali (9 avril 2026)
• Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme — ministère de la Transition écologique

Informations à titre indicatif, ne constituant pas un conseil juridique.