DPE et loi Le Meur : le compte à rebours vers 2028 est lancé pour les meublés de tourisme

La loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024) est souvent résumée à ses volets les plus visibles : l'enregistrement obligatoire des annonces et les nouveaux pouvoirs des maires sur les nuitées. Mais un autre pan de la réforme monte en puissance et change durablement la donne pour les loueurs : l'obligation de performance énergétique. Concrètement, un logement mal noté au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne pourra plus être exploité comme meublé de tourisme dans les années qui viennent. Et la première grande échéance, celle des logements classés F au 1er janvier 2028, se rapproche vite.

Ce que la loi Le Meur impose vraiment en matière de DPE

Jusqu'ici, les meublés de tourisme échappaient largement aux exigences de « décence énergétique » qui s'appliquent à la location nue de longue durée. La loi Le Meur met fin à cette exception et aligne progressivement la location touristique sur les règles applicables aux logements classiques.

Le premier effet est déjà en vigueur pour les nouveaux projets : dans les communes qui soumettent les meublés à autorisation de changement d'usage, le propriétaire doit présenter un DPE classé au minimum « E » pour obtenir cette autorisation. Autrement dit, impossible de démarrer une nouvelle activité de location touristique dans ces zones tendues avec un logement énergivore.

Le calendrier ensuite se durcit par paliers, calqué sur celui de la location de résidence principale :

• Logements classés G : déjà considérés comme non décents et exclus de la location.
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
• 1er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme devront atteindre au minimum la classe D, comme les autres logements.

Pour les conciergeries, cela signifie qu'un bien aujourd'hui parfaitement louable peut devenir inexploitable demain si aucun travaux n'est engagé. C'est un paramètre à intégrer dès la signature d'un mandat de gestion.

Pourquoi le DPE devient un point de contrôle pour les communes

La force de la loi Le Meur, c'est d'avoir relié ces exigences énergétiques au dispositif d'enregistrement national. Depuis le déploiement du téléservice en mai 2026, un numéro d'enregistrement est indispensable pour publier une annonce, et les plateformes retirent celles qui n'en disposent pas.

Or, le DPE fait désormais partie des pièces que la commune peut exiger et vérifier. Une mairie peut même suspendre ou retirer un enregistrement en cas d'absence de DPE conforme. Le diagnostic énergétique n'est donc plus un simple document commercial : il devient une condition de validité de l'activité, au même titre que le respect du plafond de 90 ou 120 jours ou de l'enregistrement du meublé.

Le message pour les professionnels est clair : un dossier de conformité complet doit aujourd'hui comprendre l'autorisation de changement d'usage lorsque la commune l'exige, le numéro d'enregistrement, l'attestation d'assurance et un DPE valide. Un maillon manquant peut suffire à faire tomber toute l'exploitation.

Ce que les conciergeries doivent vérifier dès maintenant

Attendre 2028 pour agir serait une erreur de calcul. Les entreprises de rénovation sont déjà sous tension, les délais s'allongent, et un audit énergétique suivi de travaux peut prendre plusieurs mois. Voici les réflexes à adopter pour sécuriser un portefeuille de biens :

• Cartographier les DPE du parc géré. Recensez la classe énergétique de chaque logement et repérez en priorité les biens classés F et G, directement menacés.
• Vérifier la validité du diagnostic. Un DPE a une durée de validité limitée ; un document expiré ne protège en rien face à un contrôle.
• Croiser DPE et règles locales. Dans une commune qui impose le changement d'usage, l'absence de classe E bloque déjà tout nouveau projet. Un passage en revue commune par commune est indispensable.
• Planifier les travaux prioritaires. Isolation, chauffage, ventilation : cibler les logements les plus proches d'un seuil réglementaire permet souvent de gagner une classe à moindre coût.

Intégrer le DPE dans la relation avec les propriétaires

La conciergerie a ici un vrai rôle de conseil. Beaucoup de propriétaires ignorent encore que leur bien pourrait être interdit de location touristique à court terme. Anticiper ce sujet dans le mandat, alerter sur les échéances et proposer un accompagnement vers la rénovation, c'est transformer une contrainte réglementaire en argument de fidélisation.

Un dispositif qui s'inscrit dans une régulation globale

Le DPE n'est qu'une pièce du puzzle Le Meur. La loi a également donné aux communes le pouvoir d'abaisser le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an, de fixer des quotas de meublés dans certaines zones, et de généraliser le changement d'usage par simple délibération. Les sanctions, elles, peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros en cas d'absence d'enregistrement ou de fausse déclaration.

Autrement dit, la performance énergétique s'ajoute à une pile d'obligations qui, prises isolément, semblent gérables, mais qui, cumulées, rendent l'exploitation d'un meublé de tourisme de plus en plus technique. Pour comprendre l'articulation d'ensemble de ces règles, notre page dédiée à la loi Le Meur détaille chaque obligation et son calendrier.

Conclusion : agir avant que le seuil ne se referme

Le compte à rebours vers 2028 est déjà lancé. Un meublé classé F qui génère aujourd'hui des revenus confortables pourrait, sans travaux, se retrouver interdit de location dans moins de deux ans. Le conseil actionnable est simple : faites réaliser un état des lieux énergétique de chaque bien de votre portefeuille avant la fin de l'année, hiérarchisez les logements à risque et engagez les travaux les plus rentables sans attendre. C'est aussi le bon moment pour vérifier, commune par commune, si votre parc respecte l'ensemble des règles locales. Rien ne remplace toutefois un conseil personnalisé : en cas de doute sur votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel et de votre mairie.

Sources

• Meublés de tourisme (courte durée) : ce que change la loi Le Meur - COGEDIS
• Loi Le Meur et meublés de tourisme : enregistrement mai 2026 - AGN Avocats
• Limites Airbnb : quelles sont les règles et restrictions ? - jedeclaremonmeuble.com
• Meublé de tourisme 2026 : guide complet loi Le Meur - lmnp.ai

Informations à titre indicatif, ne constituant pas un conseil juridique.